Erlass von Planungszonen gemäss RPG

Gemäss Art. 27 Abs. 1 RPG kann die zuständige Behörde für genau bezeichnete Gebiete Planungszonen bestimmen, wenn kein Nutzungsplan vorliegt oder ein solcher angepasst werden muss. Innerhalb einer solchen Planungszonen darf sodann nichts unternommen werden, was die Nutzungsplanung erschweren könnte. Eine Planungszone darf nur für maximal fünf Jahre bestimmt werden, wobei das kantonale Recht diesen Zeitraum jedoch verlängern kann. Art. 27 Abs. 1 RPG regelt weder das Verfahren für den Erlass solcher Zonen noch den Zeitpunkt des Inkrafttretens. Diese Fragen werden daher auf kantonaler Ebene geregelt.

Der Erlass von Planungszonen ist eine Sicherungsmassnahme, die zum Zweck der Erstellung oder Änderung von Nutzungsplänen getroffen wird. Sie soll den für die Raumplanung zuständigen Behörden – in erster Linie den Gemeinden – die Planungs- und Entscheidungsfreiheit gewährleisten und vermeiden, dass Bauprojekte (die als solche bewilligt werden können) die laufende Planung beeinträchtigen.

Die Hauptwirkung dieser Massnahme besteht darin, dass grundsätzlich keine neuen Baubewilligungen in Bezug auf ein Grundstück in der betroffenen Zone erteilt werden dürfen. Davon ausgenommen sind lediglich Bauprojekte, welche die vorgesehene zukünftige Entwicklung nicht beeinträchtigen. Soweit die Planungsabsichten der Gemeinde nicht sehr konkret sind, können Planungszonen nur zu Bau- oder Änderungsverboten führen. Änderungs- oder Umbauarbeiten in Planungszonen bleiben jedoch möglich, sofern sie die zukünftige Umsetzung des Nutzungsplans nicht beeinträchtigen. Daraus folgt, dass der Gesuchsteller im Prinzip trotzdem einen Anspruch auf eine Baubewilligung haben könnte, wenn er Meinung ist, dass sein Projekt die Bedingungen sowohl der aktuellen als auch der zukünftigen Rechtslage erfüllt.

Dagegen hat der Erlass einer Planungszone grundsätzlich keine Auswirkungen auf bereits rechtskräftige Baubewilligungen, weshalb bewilligte Projekte wie geplant durchgeführt werden können. Stellt sich jedoch heraus, dass ein solches Projekt dem Planungszweck widerspricht, kann die Gemeindebehörde nach Abwägung der jeweiligen Interessen die erteilte Bewilligung allenfalls widerrufen, sofern die Voraussetzungen für den Widerruf im Einzelfall gegeben sind. Eine solche Situation ist jedoch äusserst selten.

In der Praxis führt der Erlass einer Planungszone in der Regel zu einer Einstellung der laufenden Baubewilligungsverfahren in Bezug auf ein in der betreffenden Zone gelegenen Liegenschaft. Die Einstellungsverfügung ist anfechtbar.

Eine Baubewilligung, die im Zusammenhang mit einer Parzelle in einer Planungszone erteilt wurde, kann von jedem Dritten, der im Sinne der kantonalen Gesetzgebung beschwerdeberechtigt ist, angefochten werden.

Hinsichtlich der Auswirkung der Massnahme auf die betroffenen Parzellen ist anzumerken, dass zum Zeitpunkt des Erlasses der Planungszonen deren künftige Nutzung noch nicht bekannt ist und sie somit verschiedenen Schicksalen unterliegen können, wie z. B. einer Nutzungsänderung (z. B. Zuordnung zur Tourismuszone), einer Wartezeit (15 Jahre oder mehr) oder einer Umzonung.

Planungszonen sind öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen, weshalb die Anordnung einer solchen Massnahme insbesondere dem Erfordernis des überwiegenden öffentlichen Interesses entsprechen und den Grundsatz der Verhältnismässigkeit wahren muss.

Rechtsmittel gegen die Abgrenzung eines Vorbehaltsgebietes richten sich nach der kantonalen Gesetzgebung. Im Rahmen einer Beschwerde kann sich der Beschwerdeführer darauf berufen, dass die Massnahme nicht verfassungskonform (eidgenössisch oder kantonal) ist, insbesondere, dass sie nicht einem überwiegenden öffentlichen Interesse entspricht oder den Grundsatz der Verhältnismässigkeit verletzt. Der Beschwerdeführer kann auch geltend machen, dass die Massnahme in der Praxis nicht dazu beiträgt, die Umsetzung eines zukünftigen Nutzungsplans zu garantieren. Unter bestimmten Voraussetzungen ist es auch möglich, den Erlass einer Planungszone im Rahmen eines Rechtsmittels gegen die Verweigerung der Erteilung einer Baubewilligung anzufechten.

Die Erfolgsaussichten einer Beschwerde scheinen jedoch begrenzt zu sein, zumindest wenn es um die grundsätzliche Anfechtung der Massnahme geht. Das Bundesgericht ist der Auffassung, dass, wenn die Planungszone für einen Zeitraum von fünf Jahren oder weniger und mit dem Ziel geschaffen wird, der Gemeinde die Anpassung der Nutzungspläne und der damit zusammenhängenden Vorschriften an die Erfordernisse des neuen RPG zu ermöglichen, diese Entscheidung nicht als rechtswidriger Eingriff in die verfassungsrechtliche Eigentumsgarantie angesehen werden kann und daher nicht den Weg für eine Entschädigungspflicht der Gemeinde eröffnet. Hingegen könnte ein solches Vorgehen, wenn es durch die Umstände des Einzelfalls gerechtfertigt ist, möglicherweise zu einer Anpassung des Umfangs der Planungszone führen.

Dieser News-Beitrag wurde von Jacques Johner verfasst.