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Denise Läubli
Wolfgang Müller
Der Bundesrat hat am 29. April 2020 eine Änderung der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) verabschiedet. Seit dem 1. Juni 2020 gibt es einen neuen Artikel 6c, wonach der Vermieter die Kosten eines Energiesparcontracting (ESC) unter bestimmten Voraussetzungen als Nebenkosten seinen Mietern verrechnen darf. Ein ESC liegt vor, wenn ein Dienstleister sich gegenüber dem Eigentümer gegen Vergütung verpflichtet, den Energieverbrauch einer Liegenschaft durch geeignete technische oder allenfalls auch bauliche Energiesparmassnahmen zu senken (vgl. Art. 6c Abs. 1 VMWG). Zu den Energiesparmassnahmen gehören u.a. Optimierungsmassnahmen in Bezug auf den Betrieb von Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen sowie der Gebäudeautomation, der Ersatz von Anlagen oder auch die Verbesserung der Gebäudehülle. Die Kosten für solche Massnahmen können nun unter bestimmten Voraussetzungen und für eine Zeitdauer von höchstens 10 Jahre dem Mieter im Rahmen der Nebenkosten weiterverrechnet werden. Dabei darf der als Nebenkosten jährlich in Rechnung gestellte Betrag jedoch nicht höher sein, als die eingesparten Energiekosten (vgl. Art. 6c Abs. 4 VMWG).
Der neue Art. 6c VMWG bezweckt, Energiesparmassnahmen bei Mietliegenschaften zu fördern, ohne dass die Kosten bzw. einen Teil der vorgenommenen Investitionen auf den Mietzins überwälzt werden. Bis anhin entsprachen die mit den Energieeinsparungen verbundenen Kosten je nachdem, welche konkreten Massnahmen getroffen wurden, kaum dem gesetzlichen Nebenkostenbegriff gemäss Art. 257b OR. Demnach sind Nebenkosten bei Wohn- und Geschäftsräumen die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben. Da die Kosten des ESC nicht unter diesen Begriff subsumiert werden können, konnten die Zahlungen des Eigentümers an den Dienstleister bisher nur in Form von Mietzinsanpassungen an die Mieter überwälzt werden.
Mit dem neu geschaffenen Art. 6c VMWG ist es nun möglich, diese Kosten mittels Nebenkosten weiter zu verrechnen. Dies ist jedoch nur dann möglich, wenn der Vermieter die entsprechende Investition nicht direkt tätigt, sondern die Energiesparmassnahmen über einen Dritten (Energiedienstleister) vornehmen lässt. Der Energiedienstleister soll über einen gewissen Zeitraum den Energieverbrauch für eine Liegenschaft senken. Dadurch, dass der Vermieter lediglich den Betrag der durch die Massnahmen eingesparten Energiekosten dem Mieter weiterverrechnen darf, erhöhen sich die Nebenkosten für den Mieter nicht. Der Mieter soll demnach finanziell entlastet werden. Der Vermieter wird wohl aber kaum die gesamten Kosten aufgrund des ESC direkt weiterverrechnen können.
Das Modell des ESC ist nicht neu, doch haben sich bisher v.a. in der Deutschschweiz viele Eigentümer wohl aufgrund der Kosten dagegen entschieden. Der nunmehr neu geschaffene Art. 6c VMWG soll einen neuen Anreiz für das ESC schaffen. Der Vermieter muss dabei beachten, dass allfällige Änderungen bzw. Anpassungen im Mietvertrag (insbesondere in Bezug auf die Nebenkosten) dem Mieter mittels vom jeweiligen Kanton genehmigten Formular für einseitige Vertragsänderungen vorgängig angezeigt werden müssen.
